Étude de cas · Mai 2026
Comment Marc a obtenu son prêt en 12 jours
sur un T2 Lyon Croix-Rousse
Un parcours complet : de la soumission du bien à l'accord de principe bancaire — avec les vrais chiffres, le vrai verdict ImmoClarif, et le dossier qui a fait la différence.
15 mai 2026
·
Lecture : 7 min
·
Par ImmoClarif
🏦
Résultat — Dossier bancaire ImmoClarif
Prêt accordé en 12 jours
Dossier envoyé le 3 mai · Accord de principe le 15 mai · Banque : Crédit Mutuel Sud-Est
01 — Le bien
Le bien analysé
En avril 2026, Marc (43 ans, CDI, 4 200 €/mois net) nous a soumis un appartement qu'il envisageait d'acquérir. Voici les données de l'annonce :
📐
45 m²
Surface habitable
📅
1978
Année construction
📍
Copro 24 lots
Type de copropriété
🛏️
1 chambre
Configuration
Contexte du projet
Marc dispose de 22 000 € d'apport (frais de notaire inclus). Il vise un crédit sur 20 ans à 3,85 % — un taux qu'il a obtenu en renégociant avec son conseiller existante. Loyer envisagé : location nue 750 €/mois, légèrement en dessous du marché local (790 € en moyenne pour des T2 comparables).
02 — L'analyse ImmoClarif
Les chiffres de l'opération
L'analyse ImmoClarif recalcule l'ensemble des indicateurs avec les données réelles de Marc : apport, taux, durée, charges. Voici les résultats bruts :
Rendement brut
5,0 %
Loyer / Prix total
Rendement net
3,2 %
Après charges (avant impôt)
Cashflow mensuel
−118 €/mois
Net après récup. charges locataire
| Paramètre |
Valeur |
| Prix net vendeur |
163 000 € |
| Frais de notaire (7,5 %) |
13 500 € |
| Frais d'agence (inclus) |
3 500 € |
| Prix total FAI |
180 000 € |
| Apport personnel |
22 000 € |
| Montant emprunté |
158 000 € |
| Durée / Taux (négocié) |
20 ans / 3,85 % |
| Mensualité crédit |
932 €/mois |
| Charges annuelles (copro + taxe + PNO) |
−1 920 €/an (−160 €/mois) |
| Loyer chargé (charge locative récupérée) |
+750 €/mois |
| Loyer réellement perçu (après 1 mois vacance) |
688 €/mois |
| Cashflow net |
−118 €/mois |
03 — Le verdict ImmoClarif
Le verdict rendu à Marc
L'analyse ImmoClarif calcule un score composite de viabilité basé sur quatre dimensions : rendement, cashflow, endettement, et patrimonial. Le verdict est assorti d'un diagnostic sur chaque critère.
6,5 / 10
Score de viabilité ImmoClarif
« Le projet est finançable dans les conditions actuelles. Le rendement brut de 5,0 % est dans la fourchette basse pour Lyon, et le cashflow négatif (−118 €/mois) impose un effort mensuel réel. Cependant, l'emplacement en Croix-Rousse offre un potentiel de valorisation solide, et le taux d'endettement calculé (32,1 % avec vos revenus) reste sous le plafond réglementaire de 35 %. Le dossier bancaire a des arguments à faire valoir — mais la présentation sera déterminante. »
✓ Rendement brut 5,0 % — acceptable
⚠ Cashflow −118 € — effort tenable
✓ Taux d'endettement 32,1 % — finançable
✓ Apport 12 % — conforme standards
✓ Valorisation Croix-Rousse — haussière
⚠ Loyer sous marché (−40 €) — à ajuster
Pourquoi 6,5 / 10 et non plus ?
Le扣分 vient du cashflow. À −118 €/mois, l'opération n'est pas autofinancée — Marc complète de sa poche chaque mois. L'analyse reconnaît que c'est acceptable sur Croix-Rousse (valorisation attendue), mais elle ne valide pas l'optimisme excessif. L'objectif du dossier bancaire est de transformer ces −118 € en récit positif pour le conseiller.
04 — Le dossier bancaire
Ce qu'ImmoClarif a produit
Sur la base de l'analyse, nous avons généré pour Marc un dossier bancaire complet de 8 pages, comprenant les documents suivants :
📋
Synthèse financière
Vue d'ensemble du projet avec tous les indicateurs clés, ratio cashflow et projection sur 20 ans
📊
Tableau d'amortissement
Échéancier complet du crédit, échéance par échéance, capital restant dû par année
📈
Projection 20 ans
Évolution simulée de la trésorerie locative :-loyers, charges,_impôt, résultat net par an
💼
Profil investisseur
Présentation structurée du profil de Marc : situation, stratégie, horizon d'investissement
📝
Documents requis
Check-list des pièces à fournir à la banque (fiscaux, bancaires, professionnels)
🎯
Arguments pour le banquier
Points rassurants à mettre en avant : couverture du crédit par le loyer à 74 %, patrimoine existant
| Document |
Format |
| Verdict ImmoClarif (score 6,5/10) |
PDF — 2 pages |
| Synthèse financière + indicateurs |
PDF — 1 page |
| Tableau d'amortissement |
PDF — 2 pages |
| Projection 20 ans |
PDF — 1 page |
| Note argumentaire dossier |
PDF — 2 pages |
05 — Le parcours
Du dossier à l'accord — 12 jours
1
Soumission du bien — 3 mai, 14h23
Marc soumet l'annonce et sa situation financière sur /analyse. L'analyse ImmoClarif est disponible en 3 minutes. Score 6,5/10, verdict "À optimiser". Marc commande le dossier bancaire (149 €).
2
Réception du dossier — 5 mai, 10h11
Dossier PDF de 8 pages reçu par email. Marc relit, corrige un détail (loyer légèrement réévalué à 760 €), et ajoute le tableau d'amortissement en pièce jointe de son email à sa conseillère.
3
Rendez-vous conseillère — 8 mai
Entretien de 45 minutes. La conseillèrenote que le dossier ImmoClarif couvre les questions qu'elle pose systématiquement. Pas de demande de documents complémentaires — elle a tout dans le PDF.
4
Accord de principe — 15 mai, 09h32
Accord de principe sur le dossier complet. Taux confirmé 3,85 % sur 20 ans, mensualité 932 €. Délai usuel : 4 à 6 semaines pour l'offre de prêt définitive.
Ce qui a fait la différence
La conseillère a mentionné deux éléments clés : (1) le tableau d'amortissement complet lui a permis de vérifier elle-même les chiffres sans les recalculer, (2) la projection 20 ans a montré que Marc n'était pas dans une logique de retournement rapide — il envisageait la holding sur le long terme, ce qui rassure les banques sur la stabilité du dossier.
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